Сравнителен подход. Методи за определяне на стойността на недвижимите имоти

В световната практика в областта на работа оценка на недвижими имоти се използват три подхода:

• сравнителен или на пазара;
• скъп;
• печеливши.

Изборът на метод зависи от обекта на оценка и реалната ситуация, която се е развила по конкретна вид недвижими имоти. Все пак, най-надеждният метод все още се счита сравнителен подход при определяне на данъчната оценка.

Основни принципи на сравнителна оценка

Сравнителен подход - набор от техники, за да се определи пазарната стойност на имота. Очаквано имот в сравнение с подобни обекти.

В основата на оценка въз основа на следните принципи:

• Търсенето и предлагането. Тези два показателя са неразделно свързани, ограничен брой предложения повдигне специфичен търсенето, и обратно, колкото повече предложения, на по-малко търсене.
• Заместване. Нито купувачът не плати по-висока цена, ако имотът с подобни имоти на стойност по-малко.

Понятието пазарна стойност е почти идентично с понятието за равновесие на цените. Равновесната цена - е набор от количествени характеристики и ценови фактори, които определят търсенето и предлагането на проекта, който се сравнява.

Основните критерии за избор на пазарните аналози, за да определят стойността на недвижими имоти

Елементи, които са взети под внимание при сравнителния анализ, голям брой и тяхната комбинация е почти равна на безкрайност. Ето защо, когато се анализира ограничен до определен брой фактори, които оказват пряко влияние върху ценообразуването.

сравняване елементи. като право

Всяка тежест или в принудително подчинение да доведе до намаляване на разходите за очакваната обекта. Това е, който и да е ограничение на правото на собственост - е за намаляване на цените. Ако обектът се оценява в сравнение със сходни обекти, няма недостатъците, цената, напротив, се увеличава.

За наличност на поземлените сервитути - не е единственият понижаващ фактор. При оценката на стойността е много важно, прехвърля собствеността на земята или правото на лизинг, постоянното използване. Последните две правила се прилагат за намаляване на фактори. Много е важно, дали земята има някои ограничения за по-нататъшно се справят с нея.

условия на продажба

Тези условия се вземат под внимание, ако оценява обекта наистина има отличителните черти на продажбата.

За да понижаващи фактори включват несъстоятелност, което означава, че продавачът бързат да направят покупка и продажба на недвижим имот, тъй като времето на експозиция на обекта на пазара на недвижими имоти е със сигурност намалява в сравнение с други подобни обекти.

Оценката на значително влияние и свързани с тях съобщения, партньорства, но да се направи оценка на тези рискове е трудно.

Ако купувачът и продавачът са свързани лизингови отношения, и се планира да сключи договора за продажба между тях, за да се спаси от плащане на данъци, разбира се, очакваните разходи ще бъде ниска. Мотивация в този случай, един - тъй като страните по сделката са свързани с други непазарни отношения, следователно, продавачът всъщност поддава на купувача. Подобна ситуация, ако сделката ще бъде на условията на опцията.

За да се увеличи данъчната оценка на жилищни недвижими имоти може да доведе перспективата за получаване на държавни субсидии за развитие на инфраструктурата. Размерът на предполагаемо преференциално кредитиране се определя от разликата между субсидираните и кредитен пазар.

пазарни условия

За минус страна може да се използва, ако е налице съществена разлика между пазарната цена на подобни имоти и експерт.

Промяна на функционалността също могат да бъдат взети предвид, когато се оценява, като въздействието върху търсенето и предлагането.

Site място имоти

Физични фактори (за земята)

Сравнителен подход при оценката на земята включва събиране на характеристиките на обекта имота:

• размер;
• форма;
• геология;
• топография;
• степен на готовност, което е, дали прочисти земя растителност, дали нередностите бъдат отстранени;
• показателите за качество на почвата.

Най-забележително е наличието или липсата на хълмове или склонове, скални образувания или канавки. Показателно е, че някои товароподемност на земята, неговата сила, наличието на подпочвени води. Това е много важно, ако има информация за възможната поява на минерали. Ако информацията се потвърди, земята ще се изисква да имат тежест в бъдеще.

Обща характеристика на обекта, за да бъдат оценени

подход сравнение пазар - изучаването на характеристиките, които увеличават разходите за съоръженията. Те включват:

• размера на сграда или помещение;
• Високи сгради;
• и областта за наличие на спомагателни съоръжения;
• височина на тавана.

Важно е материалът, от който е построил сградата, по-модерна и по-надеждна е тя, толкова по-висока от стойността на имота. И накрая, но не на последно място на разходите и цялостния облик на сградата, наличието на състояние и лесно влизане. Ако на входа на двора, тя ще бъде една стъпка надолу фактор.

Липсата на поддръжка - това е повод за изменение на доклада за оценка. Това изчисление е направено от стойността на разходите за поправка или възстановяване на работа, като се вземат предвид ползите, получени от инвестиции, заети в изграждането или ремонта.

икономически сили

Сравнителен подход в недвижими имоти - това е като се вземат предвид възможните икономии на енергийни ресурси по време на работа. Постоянното нарастване на разходите за комунални услуги кара хората постоянно мислят за спестяване и използване на алтернативни енергийни източници.

По-специално, този фактор е от значение, ако обектът е придобит за по-нататъшно лизинг. Колкото по-голямо съотношение на приходите с разходите, които ще бъдат използвани за експлоатация на сградата или помещението, толкова по-малък от размера на възвръщаемостта на капитала на нетните приходи от отдаване под наем на недвижими имоти.

Тази категория се прилага за измерване на наличието или отсъствието на метър, дали да се сведе до минимум се провеждат събития, загуба на топлина.

други показатели

Оценка включва разглеждане на наличието или липсата на елементи от услугата. Най-простият пример - ако има асансьор в къщата или не. Наличието на частична или пълна липса на комуникация, по-свързан към локалната система. Ако твърде много недостатъци, корекцията се извършва надолу. Оценка на недвижими имоти все още се провежда по различни показатели.

Етапите на сетълмент

Всички изчисления се основават на сравнителен подход на информация с отворен код за извършените наскоро с подобен сделки с недвижими имоти.

стъпки за оценка:

1. Едно проучване на подобни предложения в съответния сегмент на недвижимите имоти, определяне на пазарните аналози, които са били продадени наскоро.
2. Събраната информация се анализира индивидуално и всяко изречение е в сравнение с очакваното недвижимия имот.
3. характеристики изолация ценообразуване, изменения на доклада за оценка.

Съчетаване на адаптиране на цените и оценка на окончателната стойност на сравнителен подход.

Предимства сравнителен подход

На първо място, методът дава възможност да се отразява мнението само на типичните купувачи и продавачи.

Оценка се отразява в текущи цени, като се вземат предвид промените в икономическите условия, и дори инфлацията. Оценка винаги е статично заземен.

За да се направи оценка на конкретния имот, не е необходимо да се научат всички на пазара на недвижими имоти, но само на подобни обекти. Техниката е много проста, с надеждни резултати.

... и недостатъци

• Това е доста трудно да се установи реалната цена.
• Пълна зависимост от дейността и стабилността на пазара на недвижими имоти.
• Сложността на хармонизиране на данни, където подобни обекти се различават значително по отношение на продажбите.

В заключение

Същността на сравнителен подход при оценката на недвижими имоти се разбере купувача и продавача. Техниката позволява на страните да изследват пазара на недвижими имоти и се уверете, че те не са загубени. Оценката може да се основава на вече завършени сделки или предлага и други продавачи. Във всеки случай, сравнителен метод - за систематизиране и сравнение на данни от подобни свойства. Основното нещо, че изборът на подобни продукти за сравнение е взело под внимание специални или необичайни фактори, като например заплахата от обезпечение изземване, промени в закони и подзаконови актове на местно ниво, или неспазването на договора за кредит, наличието на елементи на принуда.