Прехвърляне на апартаменти в нова сграда - какво е това? Плюсове и минуси на придобиване на нови жилища в рамките на договора за възлагане

Един от най-популярните методи за инвестиране в пазара на недвижими имоти - с прехвърлянето на апартаменти в нови сгради. Какво е това - не разбира всеки, а често и за начинаещи не иска да се забъркваш с него. Според статистиката, почти една пета от всички къщи в процес на изграждане се продава по тази схема. Какви са основните предимства и недостатъци на тези сделки? Какво купувачът е в риск?

Прехвърляне на апартаменти в нови сгради: какво е това?

Задание - договор за прехвърляне на правото на собственост на трето лице. Транзакцията е възможно, до датата на държавната комисия, където все още не съществуват документи за собственост на помещенията в сградата. Един инвеститор, който е купил къща в нова сграда на строителна фирма прехвърля правата си на собственост на други физически лица срещу заплащане. Обикновено, инвеститорът ще получи сделката от 10 до 90% възвръщаемост на вложените пари в нови сгради. Нов участник на споделен строителство също прехвърля правата и задълженията, преди предприемача.

Назначаването на правата на собственост на апартамент в нова сграда може да се извърши по два начина:

• Според регулатора на съгласие (продавач погаси дълг на предприемача и средствата на купувача, сделката може да се осъществи по няколко пъти с един аспект на недвижими имоти);
• При предварителен договор (не е обект на държавна регистрация, установява правото на продавача и купувача да извърши сделката в бъдеще).

Изплащането се извършва по взаимно съгласие.

Как да се продаде апартамент в сградата на задача: Фази

възлагане на договора минава през четири етапа на обработка:

1. Проверка на документацията за програмисти:

• харта на дружеството;
• Дружествен договор;
• сертификат за държавна регистрация и регистрирано в Федералната данъчна служба;
• разрешителни за строеж;
• декларация на проекта;
• документи, потвърждаващи финансиране.

2. Продавачът информира за намерението си да продаде имота на възложителя, а след това трябва да се получи съгласието от него в писмен вид, както и документи, удостоверяващи липсата на финансови задължения към фирмата. Също така се изисква нотариално заверено съгласие на съпруга да продаде имот, резолюция на кредитна институция (ако жилища, закупени по ипотеката), извлечение от регистъра на жизнено пространство. Купувачът трябва да получи нотариално заверено съгласие на съпруга и да вземат до банката и договора за ипотека за предоставяне на жилищни кредити (с ипотека).

3. Поддържане на самия договор за цесия. Направете възможно да има на разработчика в недвижими имоти офис или адвокат.

4. Налице е прехвърляне на държавна регистрация на договора в разделението Rosreestra.

Възможно е прехвърляне на ипотека

Сегашната руското законодателство постановява, че прехвърлянето на ипотека и апартаменти в нова сграда възможно. За тази цел, продавачът трябва да получат писмено съгласие на кредитната институция, тъй като той прехвърля своите финансови задължения на купувача в пълен размер. По този начин, купувачът се съгласява да спазва всички условия на договора за кредит. На този етап, трябва внимателно да разгледа договора за ипотечно кредитиране, тъй като банката има право да прави промени по своему.

данъци

Според Данъчния кодекс, след като задачата е появил в една жилищна сграда, с данък от 13% трябва да бъдат платени от продавача. Приспадането се извършва от сумата на печалбата - разликата между приходите и първоначалната цена на жилищата. За тази цел, продавачът предоставя на Министерството на данъчна декларация за инспекция във формата 3NDFL.

Например, ако апартаментът е купен за 1000000, и се продават в рамките на споразумението за прехвърляне на 2000000, размерът на данъчното облекчение ще възлиза на 130 хиляди.

Ако купувачът иска да получи приспадане на данък за покупка на недвижими имоти, той трябва да поиска от продавача квитанция за плащане на данъци.

Goodies

И двете продавача и полза на купувача след прехвърлянето се извършва в сградата. Какви са тези ползи?

Продавачът прави печалба от продажбата. Нещо повече, размерът му може да бъде значително по-малка от сумата, първоначално инвестирания.

Ползи за клиента:

• Ниски разходи в сравнение с готови жилища.
• Възможността за индивидуално планиране.
• Закупен правно чист апартамент.

минуси

Въпреки факта, че прехвърлянето на права в апартамента в нова сграда - един от най-популярните сделки на пазара на недвижими имоти, все пак е рисковано. Сред основните рискове от пресата:

• Фалитът на строителната фирма.
• Анулиране на договора за възлагане.
• Dual продажба.
• Продавачът не уведомява разработчика на заданието.

Сега помислете за тези точки по-подробно.

несъстоятелност строителна фирма

По време на периода, считано от момента на държавна регистрация на РО до подписването на акта на прехвърляне на къщата в експлоатация, притежателите на лихвените могат да прехвърлят правата си на собственост. Основната причина за възлагане е нарушение на разработчик на стандартите за качество и при повторно отлагане на строителството. Обикновено тези обстоятелства се дължат на несъстоятелност на разработчика на планираните.

След титулярите на първоначалните лихвените ще даде право на жилище в нова сграда, отговорността пред новия член на организациите на производителите ще се поемат изключително разработчик. Ако предприемачът нарушава ОП и не изпълни задълженията си, прекратяване на договора за възлагане не е възможно. притежателите на нови лихвени идват съдебни спорове, вече директно с предприемача.

Първоначалните участници в строителството могат да бъдат отговорни за строител на договора, само когато той взима под гаранция. Занимава се с гаранцията са изключително редки.

Анулиране на договора за възлагане

Задание за покупка на апартамент в нова сграда не трябва да противоречат на нормите на действащото законодателство и договора за участие в съвместното изграждане. споразумение за присвояване може да бъде признат за нищожен в следните ситуации:

• притежателите Първоначалните лихви не са се съобразили с финансови задължения към разработчика и на банката.
• Не писмено съгласие е получено от строителната фирма.
• Получихме писмено разрешение от страна на банката, ако жилища, закупени с помощта на кредит.

В присъствието на поне един от горепосочените елементи на договора за възлагане е невалиден. Съгласно чл 390 от Гражданския процесуален кодекс, отговорността за сключване на договор за недействителен попада изцяло в оригиналния участник DDU. Той е длъжен да плати парите се прехвърлят към него, както и да плащат лихви и възстановява ограбени инвеститори в недвижими имоти загуби.

Dual продажба

През 2011 г. е взето решение, според която всички ОП са предмет на задължителна държавна регистрация. За съжаление, руското законодателство в областта на строителството на участието е далеч от съвършенство. По-специално, съществува риск от двойно продажбите на възлагането на апартаменти в сгради в процес на изграждане.

На практика често има случаи, когато недобросъвестни продавачи влезли в споразумение с възлагането на множество клиенти едновременно. Това се случва, защото са предварителни договори за продажба, чиято регистрация Rosreestra не е предпоставка. Собственост съдебно признати за правоприемника, който първи подписа договор с продавача. Прехвърляне на пари до продавача трябва да бъде само след държавна регистрация на РО.

Продавачът не уведомява разработчика

Продавачът е длъжен да получи писмено съгласие от разработчика да продаде апартамента. В противен случай, новите притежатели на интереси ще претърпят загуби, свързани с този риск, включително и невъзможността да се възстанови от загубите на строител до отмяната на ОП.

Например, ако на новите притежатели на интереси в съдилищата искат да се възстанови с изграждането на неустойка за забавянето на въвеждането в експлоатация, тя ще бъде отказан.

Оспорването на договора в съда

С решение на Съда на физически и юридически лица, може да се счита в несъстоятелност или в несъстоятелност. В този случай, всички сделки, свързани с издаването на покупка и придобиване на недвижима собственост са признати за невалидни в два случая:

• Когато договорът за продажба е посочено умишлено занижени цени.
• Сделката се осъществява в по-малко от 12 месеца преди началото на процеса на банкрут.

В съдебната практика има случаи, когато същите помещения се продават под присвояване договор няколко пъти. Впоследствие, изграждането на нов участник плаща за закупения имот. притежателите Първоначалните лихвените стартира процеса на банкрут, а сделката се отменя. По този начин, на новите притежатели на собствения капитал е не само без заветната корпуса, но без парите, похарчени за апартамента.

Единична задача център

В Санкт Петербург и Ленинградска област има една специализирана агенция - възлагането на обединените Center. Апартаменти в сградата по-привлекателна за потенциалните купувачи, а не втори дом. В допълнение, прехвърлянето - в доста сложна и отнема много време процес, който изисква точно познаване на законодателството.

специалисти на Центъра имат богат опит в сделки на договори цесия. Агенцията разполага със собствена база данни на доказани свойства, които на практика гарантира правната чистота на сделките.

Един от най-рисковани, но най-достъпен под формата на придобиване на недвижими имоти - прехвърляне на апартаменти в нови сгради. Каква сделка? По задание се отнася до прехвърлянето на регистрация на правата на собственост от участник сподели конструкция на трето лице. Този вид сделка, има безспорни предимства, но много недостатъци. За да се избегнат проблеми с недвижими имоти в бъдеще, трябва да възложи подкрепа сделка на квалифицирани адвокати. В Русия има само една специализирана агенция, която отговаря на тези въпроси - Юнайтед Център задания.